经纬线·从蜗居到宜居，看上海旧改焕新之路

xinwen.mobi · 发表于 2025-7-22 07:01:42

以下是上海从蜗居到宜居的旧改焕新之路的具体历程和成果：改造背景- 20世纪七八十年代，上海中心城区存在大量二级旧里以下房屋，这些房屋原本设计只为一户人家居住，但随着人口增长，出现了“72家房客”的拥挤现象，居住空间逼仄，三代同堂、老少共居是常见场景。- 基础设施也极为落后，受限于线路、管道等，许多家庭无法安装热水器，只能去公共浴室洗澡。改造历程早期探索（1992年起）：1992年上海提出“到本世纪末完成市区365万平方米危棚简屋改造”的目标，原卢湾区打浦桥“斜三地块”通过“毛地批租”的方式拉开大规模旧改序幕，该模式下政府直接将旧改地块批租给开发商，由开发商进行拆迁并开发建设，此阶段“365万平方米危棚简屋”改造任务基本完成，人均居住面积4平方米以下的住房困难户全部解困。模式调整（2004年后）：2004年国务院办公厅发文规定居民房屋征收补偿安置必须先于土地供应，“毛地批租”模式难以为继。2005年起，上海市土地储备中心担起重任，通过土地储备实施前期开发整理，“净地供应”成为旧改新模式，如上海站北广场地区旧区改造项目就是由土地储备机构作为项目投资和实施主体，房管部门牵头成立旧改办公室，委托国企与属地街镇共同推进。全面推进（2016年起）：2016年杨浦区旧改“决战平凉西”，对旧改项目的规划、立项、两轮征询、收尾、土地出让、开发建设等环节进行“全流程”管理。此后上海旧改全面推进，不仅关注房屋本身改造，还注重配套设施建设和区域功能提升。转型提升（2017年起）：2017年上海的旧改方式由“拆改留并举，以拆除为主”调整为“留改拆并举，以保留保护为主”，土地储备参与旧改模式迎来重要转折，开始探索保护建筑“征而不拆”“人走房留”的土地储备模式，如黄浦区金陵东路地块旧改就是试点“带建筑出让”和开发强度转移区域平衡机制的标志。改造模式与创新多种改造模式：对于零星旧改，采取征收、原址改建、内部设施升级、腾退更新等个性化方式；成套改造则创新成片项目实施“综合改”、零星项目实施“优化改”、特殊项目实施“公益改”等模式。创新机制探索：上海积极探索完善土地储备模式，设平台、建机制、筹资金、明权责，为旧区改造后的居民寻“大居”，为腾挪后的土地资源找商机。还探索了“带建筑出让”和开发强度转移区域平衡机制等，实现历史建筑活化利用。多元主体协同：形成政府引导、市场运作、公众参与的格局，找到政府、市场、社会各方协同“平衡点”，共同推进旧改项目。改造成果居住条件改善住房面积增加：如静安区彭三小区作为上海首个启动“拆落地”改造的住宅小区，改建原则是“拆一还一”，但改造后多了独立厨卫，居住面积更大。设施更新换代：虹口区赤三小区通过“美丽家园”工程，解决了屋顶漏水问题，楼道铺设防滑地砖，还设置了健身苑等。社区品质提升公共空间优化：静安区昌平路打造了“栾树大道”，设置了水景公园、口袋花园、儿童乐园等小微公共空间；杨浦区长白新村228街坊更新后嵌入了小修小补、社区食堂、露天电影院等新型公共设施。生活圈更加便捷：杨浦区控江路上设置了智能充电桩与口袋公园，让“15分钟生活圈”触手可及。区域功能升级产业空间拓展：浦东唐镇小湾村将95万平方米的城中村规划为先导产业发展的“新高地”，实现产业生态垂直发展，正在崛起千亿产业群。特色区域打造：徐汇区东安一、二村定位为上海东安国际医创城，将打造成集医疗、创新、文化于一体的高端国际医创门户。历史文化传承：注重保护历史建筑和风貌区，如黄浦区金陵东路地块旧改保留了骑楼的完整风貌，实现了历史建筑活化利用；老城厢的改造既留住石库门的烟火气，又注入现代元素，实现历史文脉与时代需求的共生共融。

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