流拍！万博地下巨无霸商业，无人接盘！

xinwen.mobi · 发表于 2025-8-3 07:44:47

位于广州番禺万博商务区核心地带的佳创盛汇地下商业项目，在7月28日的司法拍卖中以流拍告终。这一总建筑面积达28万平方米、起拍价近30亿元的“巨无霸”商业体，因债务纠纷、开发停滞及市场环境等多重因素，成为当前商业地产困境的典型缩影。一、项目背景与流拍核心矛盾佳创盛汇自2014年由广州万璟投资有限公司开发，原计划打造集交通、商业、市政于一体的“全天候购物公园”，通过66个出入口串联万博商圈的番禺天河城、万达广场等七大商业体，形成亚洲最大的地下商业空间网络。然而，项目公司因拖欠工程费1.6亿元、代垫款5.46亿元及银行借款6.24亿元，最终被法院强制拍卖。尽管主体结构已完工，但-1层、-2层大部分区域仍为毛坯状态，接手方需额外投入巨额资金完成装修及债务清偿，实际成本远超起拍价。二、市场环境与竞争压力当前万博商圈商业密度已达饱和状态，番禺天河城、四海城等七大商场日均客流量超30万人次，未来还将迎来K11、万象系等新项目。在实体商业普遍面临空置率上升（2025年上半年广州优质购物中心空置率达9.2%）、租金下滑（环比降1.6%）的背景下，投资者对高风险项目持谨慎态度。佳创盛汇需在现有商业生态中找到差异化定位，但其规划的海洋世界、冰雪乐园等业态，与周边商场的亲子、轻奢等主题存在重叠，难以形成独特吸引力。三、开发困境与区域影响项目停工已持续四年，不仅导致万博商圈地下空间贯通计划受阻，地面交通拥堵问题也愈发突出。汉溪大道与万博二路路口高峰期行人过街需等待多次红绿灯，而地下通道因项目未完工无法分流客流。此外，佳创盛汇作为区域“心血管”工程，其停滞直接影响周边写字楼和住宅的增值预期，部分业主对商圈发展信心受挫。四、行业启示与未来路径此次流拍反映出商业地产领域的三大趋势：一是司法拍卖中“隐性成本”成为投资者主要顾虑，如佳创盛汇实际成本超36亿元，远超账面起拍价；二是地下商业体需从单一购物功能向交通枢纽、体验空间转型，否则难以抵御线上消费冲击；三是地方政府需在烂尾项目处置中发挥更积极作用，例如通过“债转股”引入战略投资者、调整规划用途（如增加公共设施比例）等。目前，佳创盛汇的二次拍卖尚未提上日程，但参考长沙吉联MALL等案例，降价或分拆拍卖可能是下一步方向。对于万博商圈而言，若该项目长期搁置，其“世界级地标商圈”的定位将面临挑战，而通过国资介入、业态重构等方式盘活项目，或许是破局关键。

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