“两个转向”为房地产业指明方向

xinwen.mobi · 发表于 2025-8-7 22:09:33

中央城市工作会议提出的“两个转向”——城镇化从快速增长期转向稳定发展期、城市发展从大规模增量扩张转向存量提质增效为主的阶段，为房地产业转型明确了历史方位和未来方向。这一战略调整深刻影响行业发展逻辑，推动市场从“规模驱动”向“质量驱动”跨越，具体体现在以下六个方面：一、政策导向：从刺激增长到民生保障房地产行业的功能定位发生根本转变，从过去的经济增长引擎转向民生保障支柱。政策组合拳围绕“稳市场、防风险、促转型”展开：需求端：通过降低首付比例、优化限购政策、发放购房补贴等方式释放刚性和改善性需求。例如，深圳南山区将非深户购房社保年限从3年缩短至1年，激活“新深圳人”置业需求。供给端：加快构建“市场+保障”双轨制住房体系，加大保障性住房建设力度。2025年全国计划建设筹集保障性住房170.4万套，截至6月已完成66.2%，深圳、杭州等地通过地铁TOD上盖、非居改保等模式拓宽房源渠道。风险化解：建立房地产融资协调机制，一视同仁满足不同所有制房企合理融资需求，防范债务违约风险。二、发展模式：从增量开发到存量运营城镇化率突破67%后，城市建设重心转向存量更新，房地产行业迎来“存量时代”：城市更新：以“好房子、好小区、好社区、好城区”为目标，推进老旧小区改造、城中村整治和危旧房更新。全国已实施城市更新项目超6.6万个，投资2.6万亿元，例如北京首钢老工业区改造通过工业遗存保护与产业升级结合，成为城市复兴新地标。现房销售：逐步替代预售制，优化预售资金监管，强化房企资金链安全。深圳元芬新村等项目通过整村统租改造，引入社会资本参与长期运营，实现“改造-管理-服务”闭环。土地改革：控制新增用地供应，盘活存量土地和商办用房。例如，重庆红育坡片区通过挖掘闲置资源、引入停车和商业运营收益，实现城市更新项目的可持续盈利。三、产品升级：从住有所居到住有宜居人民群众对住房的需求从“有没有”转向“好不好”，推动行业进入“品质竞争”阶段：好房子标准：住建部发布《住宅项目规范》，明确层高不低于3米、四层以上配电梯等硬性指标，引导房企建设绿色、智慧、安全的高品质住宅。上海、杭州等地高端改善项目毛利率已恢复至20%以上，验证了品质溢价逻辑。社区功能完善：通过完整社区建设补齐“一老一小”设施短板。杭州缤纷社区整合1.17万平方米公共空间，打造“5分钟生活圈”，加装电梯165套，显著提升居民生活便利性。城市功能优化：统筹推进基础设施更新与生态修复。北京昌盛园社区合并21个老旧小区，拆除违建500余处，引入统一物业管理，实现空间功能与服务管理双重提升。四、企业转型：从开发创收到服务增收房企角色从“开发商”向“城市服务商”转变，业务重心向运营端延伸：轻资产模式：代建、商业管理、长租公寓等业态成为新增长点。绿城管理控股2024年代建业务收入34.4亿元，毛利率达49.6%；华润置地经营性利润占比提升至40.7%，计划2028年实现经营性收入过半。科技赋能：应用建筑光伏、智能家居等技术提升产品竞争力。北京中国建筑科学研究院零碳改造项目实现能源自平衡，年节约电费22万元，投资回收期仅6.5年。多元协同：深度参与城市公共服务配套建设。龙湖集团布局养老、教育、医疗设施运营，形成“开发-运营-服务”生态链。五、区域分化：从全面普涨到精准施策市场呈现“核心城市抗跌、外围城市承压”特征，政策需因地制宜：一线及强二线城市：聚焦高端改善需求，优化土地供应结构。上海2025年上半年高端豪宅集中入市，推动新房价格同比上涨6.0%，成为全国楼市“领头羊”。三四线城市：面临库存高企（去化周期超30个月）与人口外流压力，需通过产业升级、人口导入化解矛盾。浙江金华等地探索“住房+文旅”“住房+产业”模式，吸引社会资本参与片区开发。地方政策创新：深圳南山通过“限购松绑+利率下调”组合拳激活市场，2025年上半年房贷利率较2024年下降60个基点，带动二手房成交占比提升。六、长效机制：从短期调控到制度重构构建房地产发展新模式需破除旧有路径依赖，建立基础性制度：要素联动：以“人定房、以房定地、以房定钱”优化资源配置。杭州通过人口数据摸底测算住房需求，科学确定保障房供给规模；重庆打通公租房与保障性租赁住房通道，盘活房源7.2万套。金融改革：创新城市更新投融资机制，设立城市更新基金4400亿元，国开行授信6150亿元支持项目落地。安全监管：建立房屋体检、养老金、保险等全生命周期管理制度。海南博鳌近零碳示范区引入社会资本占比76%，探索“技术-运营-投资”联动模式。结语“两个转向”标志着房地产行业进入结构性变革期，未来竞争将围绕存量运营能力、产品创新力与城市服务力展开。房企需顺应政策导向，从“拼规模”转向“拼质量”，在城市更新、保障性住房、绿色科技等领域寻找新机遇。地方政府应深化“因城施策”，平衡短期稳市场与长期促转型的关系，通过制度创新与市场机制激活发展动能。这一过程中，唯有坚持“以人民为中心”的发展思想，才能实现住房市场的平稳健康与人民生活品质的持续提升。

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