“超级地块”点燃的土地市场，头部十家房企占了七

xinwen.mobi · 发表于 2025-8-7 22:11:34

近期，核心城市“超级地块”的集中供应与激烈竞拍，正在重塑土地市场格局。从上海后滩244亿“巨无霸”地块到深圳前海86%溢价的宅地，头部房企在土地市场的主导地位愈发凸显。克而瑞数据显示，2025年前七月，头部10家房企新增货值占百强房企的70%，较2024年末提升8个百分点，行业资源加速向头部集中。一、超级地块：核心城市的“稀缺资源争夺战”所谓“超级地块”，通常指位于城市核心地段、面积大、价值高且规划条件优越的优质地块。这类地块因稀缺性和高附加值，成为房企战略布局的关键。例如，上海浦东新区后滩板块的耀华路地块，紧邻世博文化公园，是内中环罕见的成片开发区域，华润置地以244.7亿元火速拿下并启动桩基施工，目标直指区域定价权。深圳前海地块经过158轮竞价，招商蛇口以86%溢价率刷新单价纪录，楼面价达8.4万元/平方米，凸显核心资产的吸引力。供应策略调整：地方政府通过优化供地结构吸引房企。深圳宝安区地块通过降低容积率、取消限价，形成“核心区托底、潜力区试水”的市场格局；上海则创新“跨区配货”模式，将浦东后滩与浦西黄浦地块捆绑出让，既平衡区域开发，又提升整体溢价空间。竞争白热化：超级地块的竞拍往往吸引多家头部房企参与。如深圳宝安区地块有绿城、越秀、中海等六家房企角逐，上海虹口区北外滩地块历经143轮竞价，最终绿城以46.33%溢价率刷新上海宅地溢价纪录。这种竞争不仅推高土地成本，更导致“地王”频现——2025年上半年，北京、上海、杭州等城市楼面价超5万元/平方米的地块达24宗，总价超30亿元的住宅地块成交超30宗。二、头部房企主导：央国企“包场”与资源集中当前土地市场呈现“央国企领跑、民企弱复苏”的格局。前七月新增货值前十房企中，中海、绿城、保利、华润等七家为央国企，中建智地、滨江集团等混合所有制或地方国企紧随其后。这一现象背后是多重因素的叠加：1. 资金优势与融资成本央国企凭借低融资成本（如央企发债利率普遍低于4%）和稳定的信用背书，在高总价地块竞争中占据绝对优势。例如，华润置地虽在2025年上半年销售额同比下滑11.6%，仍能斥资244亿元拿下上海地块，其背后是央企强大的资金调配能力。2. 战略聚焦核心城市头部房企普遍实施“收缩战线、聚焦高能级城市”策略。中海地产前七月新增货值1315.5亿元，其中70%来自一线及强二线城市；绿城中国以1116亿元新增货值居首，核心城市项目占比超80%。这种策略既降低市场波动风险，又通过优质土储提升产品溢价能力。3. 中小房企的退出与分化受资金压力和投资能力限制，中小房企在核心城市逐渐“失声”。前七月，百强房企中仍有半数未新增土储，TOP11-50房企新增货值占比仅22%，而TOP50之后房企占比不足8%。部分民企转向区域市场，如滨江集团深耕杭州、邦泰集团聚焦四川，但难以撼动头部房企的主导地位。三、市场影响：集中度提升与行业生态重构1. 行业洗牌加速头部房企通过抢占超级地块巩固市场地位，行业集中度持续攀升。2025年上半年，TOP10房企权益拿地金额占百强的59%，较2024年同期提升18个百分点。这种集中化趋势可能进一步挤压中小房企生存空间，未来土地市场或将形成“头部房企主导+区域房企补充”的格局。2. 产品升级与风险并存超级地块的高成本倒逼房企提升产品力。华润置地在上海后滩项目规划中高层江景房，采用玉石镜铝板等高端材料；中海地产在深圳地块引入270度转角玻璃设计，引领产品创新。但高溢价也意味着高风险——约三分之一的“地王”项目需房价上涨5-20%才能盈利，部分地块可能面临去化压力。3. 政策与市场的双向驱动地方政府通过释放优质地块提振土地市场，如杭州、成都等地优化容积率、放宽阳台计容规则，增强房企投资信心。同时，专项债收储闲置土地政策（截至2025年6月超4700亿元）缓解房企资金压力，推动行业“控量提质”。但市场全面回暖仍需依赖需求端改善，当前核心城市“点状高热”能否扩散至全国，仍是未知数。四、未来趋势：核心城市仍是主战场中指研究院指出，短期内北上深杭等热点城市核心地块仍将是争夺焦点，稀缺性和改善需求支撑高溢价成交。头部房企可能继续通过联合体形式分摊风险，如中建智地、金茂、越秀与朝阳城发组成的“超级联合体”参与北京朝阳地块竞拍。而中小房企若想突围，需在区域市场深耕差异化产品，或通过代建、合作开发等模式曲线参与核心城市项目。总体而言，超级地块引发的土地市场变局，既是行业调整期的必然结果，也是房企战略转型的集中体现。随着“好房子”理念深化，土地资源向头部集中的趋势或持续，而如何平衡市场活力与行业集中度，将成为政策制定者与企业共同面临的课题。

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