多地部署下半年地产工作：力推楼市止跌回稳

xinwen.mobi · 发表于 2025-8-8 20:16:31

2025年下半年，多地围绕“促进房地产市场止跌回稳”目标密集部署政策，从供需两端协同发力，结合城市更新、金融支持、品质提升等多维度举措，力求稳定市场预期。以下是政策重点与市场动态的深度解析：一、政策组合拳：供需两端精准发力1. 需求端：降低门槛与释放购买力多地通过放松限购、降低首付比例、优化公积金政策等方式刺激购房需求。例如，西安将商贷首付比例统一降至15%，武汉对二孩家庭给予最高12万元购房补贴，杭州通过“人才购房券”吸引人口流入。此外，全国超50个城市推出购房补贴、契税返还等政策，叠加房贷利率降至历史低位（首套利率3.05%、公积金利率2.6%），显著降低购房成本。以100万元房贷为例，利率从3.05%降至2.5%可节省利息约18万元。2. 供给端：优化存量与品质升级严控增量与盘活存量：住建部明确商品房建设要“严控增量、优化存量”，鼓励地方政府通过专项债收购存量商品房转保障房，2025年落地规模预计超5000亿元。广东、浙江等地已发行专项债用于土地收储和存量房收购，缓解库存压力。好房子标准落地：5月1日施行的《住宅项目规范》要求住宅节能率超65%、智能家居覆盖率80%，并强化适老化改造。北京、上海等城市试点现房销售，优化预售资金监管，提升交付保障。3. 金融支持：拓宽融资与风险化解央行“白名单”专项借款扩容至8.5万亿元，支持房企项目建设。同时，推动不动产REITs试点，持有型物业年化收益率提升至5%-7%，为房企提供新融资渠道。地方政府通过专项债、再贷款等工具，重点支持城中村改造和保障性住房建设，预计2025年城中村改造规模超150万套，拉动住房需求0.75-1亿平方米。二、市场分化：核心城市企稳与三四线承压1. 一线城市与核心二线：结构性回暖上海、北京等一线城市新房价格同比上涨2.5%，核心区现房去化周期缩短至8个月，优质学区房溢价率回升至15%。杭州、成都通过城中村改造货币化，释放住房需求，带动房价环比上涨0.8%。深圳、广州等地热门楼盘出现“日光”现象，显示核心城市购买力强劲。2. 三四线城市：库存高企与去化难题三四线城市新房价格同比下跌0.9%，二手房价格同比下跌6.7%，库存去化周期长达54个月。部分城市通过“房票安置”“购房落户送学位”等方式去库存，但效果有限。例如，河北通过房博会签约2005套住房，但沧州等地仍依赖政府发放补贴推动成交。三、长期转型：从规模扩张到品质提升1. 城市更新与居住升级住建部将城市更新列为重点任务，2025年计划完成2000年底前建成的老旧小区改造，并推进燃气管道更新、黑臭水体治理等工程。上海、广州等地通过“城中村改造+保障房建设”模式，同步改善居住环境与住房供给结构。2. 房企转型与行业洗牌头部房企聚焦“好房子”建设，如保利、绿城等企业加大绿色建筑、智能家居投入。中小房企则面临更大压力，需通过合作开发、资产处置等方式化解债务风险。政策鼓励房企参与保障性住房建设，推动行业从“高周转”转向“高质量”。3. 长效机制构建中央强调“以需定建”原则，通过编制住房发展规划平衡供需。同时，试点现房销售、按套内面积计价等改革，提升市场透明度。未来，房地产调控将更注重“因城施策”与“精准拆弹”，避免“一刀切”带来的市场波动。四、挑战与展望：分化加剧下的机遇1. 短期压力：销售低迷与信心修复 7月数据显示，全国新房销售面积同比下降17%，二手房成交连降八周。三四线城市库存压力仍需时间消化，部分城市出现“以价换量”现象，但房价下跌进一步抑制购房意愿。2. 长期趋势：核心城市韧性凸显专家预测，一线城市及人口流入型二线城市有望率先企稳，2025年底房贷利率或进一步降至2.5%，带动市场回暖。三四线城市则需依托产业升级、人口回流等长期策略，逐步缓解库存压力。3. 政策预期：增量工具与精细化调控下半年政策或进一步加码，如扩大契税减免范围、延长购房补贴期限，同时探索“以旧换新”跨城联动、存量房“先租后售”等创新模式。中央专项债与再贷款的投放效率将成为政策落地的关键。总结2025年下半年的房地产政策呈现“短期托底、长期转型”特征，核心城市通过政策松绑与品质升级逐步企稳，三四线城市则需依赖产业协同与人口政策破解困局。随着“好房子”标准落地与城市更新推进，房地产行业正从“规模驱动”转向“质量驱动”，市场分化将成为常态。政策效果的最终显现，仍需观察金融支持的落地效率与居民信心的持续修复。

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