一二手齐跌！7月广州楼市，阶段性回调！

xinwen.mobi · 发表于 2025-8-9 19:02:43

2025年7月广州楼市呈现一二手住宅成交量环比双降的态势，这一阶段性回调主要受季节性因素、政策效应衰减、市场供需结构变化及区域分化加剧等多重因素影响。以下从数据表现、成因分析及未来趋势三个维度展开具体解读：一、市场数据表现：一二手成交量同步回落，区域分化显著1. 新房市场：量价齐跌，核心区与外围差异明显根据克而瑞数据，7月广州一手住宅网签4874套，环比减少25%，同比减少13%；成交均价32289元/㎡，环比下跌9%，同比下跌5%。分区域看，核心区优质项目表现突出：海珠、天河抽样项目的畅销指数（去化率）分别达68.17%和69.38%，白鹅潭悦府、保利臻誉等热门项目去化率超80%。但外围区域如越秀（去化率16.06%）、南沙（去化率81.47%）分化严重，部分项目因产品错配、开发能力不足等问题去化艰难。2. 二手房市场：淡季特征明显，旧改板块逆势增长 7月二手住宅网签8962套，环比下降9.39%，同比下降10.68%。但芳村大道、江南西-宝岗等旧改板块环比增幅超10%，科城山庄、晓港湾等项目因旧改安置需求网签量增长显著。核心区价格相对坚挺，如海珠、荔湾二手房价环比微涨0.02%和0.09%，而越秀、天河环比下跌0.10%和0.11%。二、回调成因：政策效应边际递减，供需博弈加剧1. 季节性因素叠加极端天气 7月为传统楼市淡季，叠加广州持续高温多雨，购房者看房意愿下降。同时，6月因旧改项目集中网签（如黄埔刘村新村安置房批量成交）导致需求提前释放，7月环比回落明显。2. 政策红利消退，市场进入博弈期 2024年以来的宽松政策（如限购取消、首付比例降至15%、房贷利率3%）对市场的刺激作用在2025年上半年逐步衰减。7月缺乏新的政策支撑，买卖双方陷入价格博弈：卖方仍抱有较高预期，而购房者观望情绪升温，导致成交量下滑。此外，部分区域因供应过剩（如天河“内卷”加剧），开发商收紧优惠或降佣，进一步抑制成交。3. 库存压力与产品错配截至2025年6月末，广州库存去化周期达20个月，外围区域如增城、花都去化压力较大。部分项目因前期市场调研不足，产品与需求错配，例如中建天钰、中交天翠等项目因户型、噪音等问题去化率不足20%。与此同时，高端项目竞争白热化，如中海大境、华润置地天河润府等面临同类产品挤压，后期去化乏力。4. 经济环境与居民预期变化 2025年上半年广州GDP增速放缓，居民收入预期下降，叠加房贷利率虽低但信贷政策趋严，抑制了部分购房需求。此外，一线城市普遍面临挂牌量攀升（广州7月环比上涨4.56%），以价换量现象加剧。三、未来趋势：政策托底与市场分化并存，核心区韧性凸显1. 政策工具箱仍有空间，市场有望逐步企稳当前广州已处于“四低”购房环境（门槛最低、首付比例最低、利率最低、税费成本最低），政策面进入历史最宽松阶段。尽管7月政策效应边际递减，但中央“稳住楼市”的定调明确，预计下半年或通过LPR进一步下调（市场预期降15-20基点）、存量房贷利率优化（如“商转公”新政）等措施提振需求。此外，《广州市2025年住房发展年度计划》提出通过专项借款收购存量商品房作安置房，预计将消化部分库存。2. 区域分化持续，核心区与旧改板块更具韧性核心区因人口流入、产业支撑及优质教育资源集聚，仍将是市场主力。例如，天河、海珠的优质项目去化率超68%，且政策支持“好房子”建设（如绿色建筑、智能家居），未来改善性需求有望释放。旧改板块则受益于货币化安置，如三元里旧改最高补偿3.78万元/㎡、康鹭片区弃产补偿2.5万元/㎡，预计将持续带动局部市场热度。3. 开发商策略调整，品质与服务成竞争关键面对市场分化，头部房企通过“保价护航”“无忧换房”等策略增强购房者信心，如越秀地产推出“品质保价到年底”，保利13盘联动促销。未来，产品力、品牌溢价及交付保障能力将成为项目去化的核心竞争力，而中小房企若无法提升开发运营水平，将面临更大的市场淘汰压力。综上，7月广州楼市的阶段性回调是市场自发调整与政策周期共振的结果，短期内外围区域仍需消化库存压力，但核心区及旧改板块的韧性将支撑市场逐步企稳。随着下半年政策红利释放及“金九银十”传统旺季到来，市场有望呈现“量升价稳”的温和复苏态势。

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