最高法定调烂尾楼解套迎曙光

xinwen.mobi · 发表于 2025-8-4 18:29:17

最高人民法院2025年7月发布的《关于审理执行异议之诉案件适用法律问题的解释》（简称《解释》）为烂尾楼业主提供了实质性司法保障，标志着购房者权益保护进入新阶段。结合广州本地实践，这一法律调整带来的“曙光”体现在以下层面：一、法律层面的突破性调整1. 购房款超级优先权的确立《解释》明确，当商品房无法交付且无实际交付可能时，业主解除购房合同后，可在房产变价款中优先于工程价款、银行抵押权等债权受偿。这一规则直接颠覆了以往“购房款债权劣后于抵押权”的司法实践，例如江苏盐城案例中，业主不仅解除购房合同，还同步解除贷款合同，开发商需全额返还首付、已还房贷并承担剩余贷款。广州政法近期披露的案例显示，某小区通过预重整程序引入共益债投资，98户业主在33天内实现交楼，正是这一优先权规则的实践体现。2. 预售资金监管账户的解冻机制若购房合同合法解除，业主可申请法院将监管账户中对应的购房款直接划拨至个人账户。这一规则直指开发商挪用预售资金的行业痼疾，例如广州某项目因资金链断裂停工后，业主通过执行异议之诉成功冻结监管账户剩余资金，为后续复工提供了资金保障。3. 执行异议之诉的高效路径业主无需等待开发商破产清算，可直接通过执行异议之诉主张权利。例如南京鼎瑞嘉苑业主通过法院协调，33户业主在2024年6月至7月间完成退房退款，成为全国首个由官方协调集中解套的案例。广州中院则创新“预重整+重整”模式，仅用33天完成某项目重整，推动98户业主收楼。二、广州本地的实践探索1. 司法重整与市场化盘活结合广州法院通过预重整程序引入共益债投资，例如某项目引入4.5亿元续建资金，同时通过服务信托方案平衡债权人利益，最终实现“现金清偿+信托受益份额”的多元偿债。这种模式既保障购房者优先受偿，又避免资产贱卖导致的价值流失。2. 历史遗留项目的定向突破针对澳洲山庄等超20年的烂尾项目，广州采取“土地置换+安置工程”策略。例如2025年5月，中建科工中标澳洲山庄南侧地块，建设1342套安置房，通过“以新换旧”逐步解决3000余户业主的历史遗留问题。政府还通过收回土地使用权、重新规划用途（如儿童公园复建）等方式盘活资源。3. 业主维权的组织化路径广州政法建议业主采取“三步行动法”：证据固定：通过政府信息公开申请查询预售资金流向，重点核查监管账户余额及挪用情况；法律程序：联合业主提起执行异议之诉，同步申请财产保全，防止开发商转移资产；多元协商：在法院指导下参与重整程序，推动引入代建方或战略投资者续建。三、需警惕的现实挑战1. 执行落地的区域性差异尽管最高法规则明确，但部分地区仍存在“重整程序冗长”“资金监管不力”等问题。例如昆明、郑州等地纾困基金实际复工率不足30%，资金被挪用偿还旧债的情况时有发生。广州虽通过司法创新取得突破，但仍需强化对开发商资金流向的穿透式监管。2. 政策配套的协同性不足业内人士指出，单纯依靠司法救济难以根治烂尾楼问题，需同步推进现房销售试点、强化房企资金链监测等长效机制。例如芜湖市2024年出台政策，允许市场主体通过司法处置接盘烂尾项目，并简化规划调整、产权转移等手续，这种“司法+行政”联动模式值得广州借鉴。3. 业主行动的组织门槛维权成功案例显示，业主需建立严密的组织架构（如成立业主委员会）、制定议事规则并签署保密协议，避免“搭便车”行为导致维权失败。广州某小区业主通过推举5名核心代表、分设法律组/财务组/外联组，最终推动重整计划全票通过，这种精细化分工模式具有参考价值。四、业主行动建议1. 及时启动法律程序解除合同：若楼盘停工超1年且无复工迹象，可依据《解释》第11条、第12条起诉解除购房合同及贷款合同，要求开发商返还房款、赔偿利息及违约金；执行异议：向执行法院提交《执行异议申请书》，主张对监管账户资金或烂尾楼变价款的优先权，同时申请财产保全。2. 善用地方资源对接政府专班：联系广州市住建局“烂尾楼整治工作专班”或黄埔区“澳洲山庄专责小组”等机构，获取项目盘活进展及政策支持；参与重整程序：通过债权人会议主张权利，推动引入代建方或共益债投资，例如广州某项目业主通过要求“续建资金优先用于已售楼栋”，确保自身权益顺位。3. 风险防范要点避免断供：未经法院判决擅自停贷可能影响征信，需通过法律程序确认还款责任转移至开发商；核查开发商状态：通过“国家企业信用信息公示系统”查询开发商是否已进入破产程序，若已破产需及时申报债权并主张优先权。结语最高法的司法解释为烂尾楼解套提供了“法律利剑”，而广州通过司法创新与行政协同，正将这一制度优势转化为实际成效。对于业主而言，关键是要把握“及时行动、组织严密、程序合规”三大原则，同时关注地方政策动态（如预售资金监管细则、现房销售试点等），在法律框架内最大化保障自身权益。正如广州政法案例所示，通过“预重整+共益债+代建”的组合拳，烂尾楼完全可能从“城市伤疤”变为“安居样本”。

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